необходимо ввести имя (не менее 3 символов) необходимо ввести телефон (не менее 6 цифр)
Спросите нас о чем угодно!
Вопрос-ответ
Спросите нас о чем угодно!

Что такое долевое строительство?

Участие в долевом строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные компании привлекают средства участников для возведения многоквартирных домов, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.



Что обозначают термины «первичный рынок недвижимости», «вторичный рынок недвижимости»?

В последние годы широкое распространение получило приобретение недвижимости (квартир, нежилых помещений, гаражных боксов, машино-мест) в строящихся объектах, до их ввода в эксплуатацию. При этом вы не покупаете, например, квартиру, а участвуете в долевом строительстве многоквартирного дома, то есть финансируете это строительство. Деньги, которые вы выплачиваете по заключенному договору участия в долевом строительстве, являются вашей инвестиционной долей в строительстве. Именно поэтому право собственности, которое вы затем оформите в Управлении Росреестра по Рязанской области будет первичным, а история вашей квартиры начнется с чистого листа, ведь вы будете ее первым собственником. Именно такие сделки и объекты в совокупности называют «первичным рынком недвижимости».

На «вторичном рынке» недвижимость выступает как товар, ранее принадлежащий определенному собственнику. Квартиры и другие объекты недвижимости реализуются здесь в основном через сделки купли-продажи. На «вторичном рынке» отсутствуют строительных риски («заморозка» стройки, банкротства застройщика и др.), однако в связи с этим цены вторичной недвижимости выше первичной. Поэтому при выборе надежного застройщика, безусловно, более выгодным становится участие в долевом строительстве, благодаря которому вы приобретает новую квартиру в буквальном смысле этого слова.



По какому договору можно приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме?

Взаимные права и обязанности участника и застройщика по строительству многоквартирного дома закрепляются договором участия в долевом строительстве. К заключению такой сделки необходимо подойти со всей ответственностью. В настоящее время политика контроля и защиты участников со стороны государства, цивилизованные официальные методы работы застройщиков позволяют говорить о надежности большинства сделок, заключаемых на рынке первичного жилья.

При анализе проекта предлагаемого к заключению договора рекомендуется обратить внимание на ряд аспектов.

Подобрав квартиру, отвечающую вашим требованиям, следует ознакомиться с документами застройщика, необходимыми для законного строительства:

  • Разрешение на строительство;
  • Проектная документация;
  • Договор аренды или право собственности застройщика на земельный участок застройки;
  • Проектная декларация;
  • Учредительные документы;
  • Свидетельства о государственной регистрации и налоговом учете застройщика.

В качестве дополнительной проверки рекомендуется заказать в Управлении Росреестра по Рязанской области выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по земельному участку застройки.

Важнейшим моментом является согласование с застройщиком порядка оплаты по договору: цена 1 кв.м., этапы оплаты в рассрочку, будет ли цена зафиксирована или расчет будет производиться по текущим ценам, взимаются ли какие-то дополнительные платежи, как осуществляется взаиморасчет по результатам технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию.

Следует ознакомиться с проектом договора участия в долевом строительстве, предлагаемом застройщиком. Особое внимание необходимо обратить на существенные условия договора:

  • точное описание выбранной вами квартиры (строительный адрес, этаж, метраж, количество комнат, местонахождение на прилагаемом плане этажа), ее техническое состояние после строительства (коммуникации, оборудование, отделка);
  • срок передачи вам готовой квартиры для регистрации права собственности;
  • цена, условия денежных расчетов;
  • гарантийные сроки.

Один из самых серьезных вопросов - регистрируется ли подписанный Вами договор в Управлении Росреестра? Это зависит от даты разрешения на строительства: если оно получено до 1 апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), то договор не регистрируется (на практике, таких разрешений в РФ уже не осталось). Если разрешение на строительство выдано после указанного выше срока, то для законности подписанного договора необходимо осуществить его государственную регистрацию. Группа компаний «ЕДИНСТВО» ведет строительство объектов только по указанному закону и с его полным соблюдением.

В результате надлежащего исполнения сторонами заключенного договора вы получаете квартиру от застройщика и регистрируете свое право собственности.

Для осуществления подобных сделок специалисты отделов продаж, юридических отделов застройщиков готовы ответить на любые ваши вопросы. В группе компаний «ЕДИНСТВО» вы можете получить подробные консультации.



Последнее время при обсуждении вопросов о новом жилье постоянно звучат слова: «ипотека», «ипотечный кредит», «банковская аккредитация». Помогите разобраться в сути данных понятий.

Ипотека - залог недвижимого имущества, которым обеспечивается исполнение обязательств должника. Ипотека дает возможность легко получить кредит, в том числе на покупку нового жилья, предоставив в залог имеющийся у вас объект недвижимости: квартиру, дом, земельный участок, здание, сооружение. Ипотека на рынке новостроек – понятие условное, так как до регистрации права собственности на строящуюся квартиру ипотека отсутствует. Именно поэтому большинство банков при выдаче кредита на долевое строительство привлекают поручителей на период строительства. Но термин «ипотечное кредитование» при разговоре о приобретении жилья с помощью кредита банка, ипотечного фонда, иного кредитного учреждения, оправдан тем, что в силу ст.77 Закона РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге данного кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Если вы решили приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, то банк для уменьшения своих, а также ваших рисков проверит финансовую надежность застройщика, его деловую репутацию, проектно-разрешительную документацию на строящийся многоквартирный дом. Только при положительной оценке деятельности застройщика вы получите кредит. Для упрощения процедуры выдачи кредитов на новую квартиру в конкретном доме, банк проверяет документы застройщика и законность его строительной деятельности. В результате проверки некоторые банки могут заключить с застройщиком соглашение о сотрудничестве. Такой надежный застройщик и его строительный объект получают статус аккредитованных, а вы – быстро выданный ипотечный кредит и дополнительную гарантию безопасности своего участия в строительстве жилья. На нашем сайте вы можете найти подробную информацию об аккредитации объектов ООО «Группа компаний «ЕДИНСТВО» в банках г.Рязани.



В чем отличие ипотеки для покупки квартиры и для участия в долевом строительстве?

Напомним, что речь все-таки идет о кредите, выдаваемом под обеспечение в виде ипотеки – залога недвижимости. Прежде всего, различны банковские требования по выдаче кредита для участия в долевом строительстве жилья или для покупки готовой квартиры, например:

  • Пакет документов заемщика. Для участия в долевом строительстве необходимо предоставить еще и документы о застройщике и строительстве. Если застройщик (строящийся многоквартирный дом) уже аккредитован в данном банке, то предоставления документов не требуется;
  • Обеспечение. При покупке квартиры банк получает ее в залог, следовательно, вы можете обойтись меньшим числом поручителей. По долевому строительству – залог на квартиру возникнет только после государственной регистрации права собственности на нее, т.е. после ввода жилого дома в эксплуатацию, поэтому здесь используются поручительские гарантии. Следует заметить, что некоторые банки используют в качестве обеспечения залог имущественных прав заемщика по заключенному им договору участия в долевом строительстве;
  • Размер процентов по кредиту. По готовому жилью он ниже, так как этот кредит обеспечен надежнее (залог самой квартиры). При строительстве квартиры кредитный договор, как правило, предусматривает снижение процентов после получения свидетельства о праве собственности на квартиру и ее залоге в пользу банка.


  • Какие еще могут быть расходы при строительстве квартиры по договору участия в долевом строительстве, кроме цены самой квартиры?

    При заключении договора участия в долевом строительстве вам необходимо будет оплатить государственную пошлину за его регистрацию, возможны расходы по нотариальному удостоверению согласия супруга (-и) на заключение данного договора, по оформлению нотариальной доверенности на имя сотрудников застройщика для осуществлении вместо вас регистрационных действий, оплата этих услуг.

    Дополнительные расходы участника в долевом строительстве начинаются после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома.

    Если договором предусмотрен взаиморасчет сторон – участников по фактическим площадям квартиры после завершения строительства дома, то в случае увеличения площади вы обязаны будете оплатить возникшую разницу.

    Застройщики передают свои дома эксплуатирующим и (или) управляющим организациям, чтобы вопросы, связанные с достойным проживанием участников строительства в своих квартирах, не оставались нерешенными, а дом – брошенным на неопределенный срок, пока все собственники не вселятся в свои квартиры. Для достижения этих целей застройщики предусматривают в договоре участия в долевом строительстве предварительный платеж участника на содержание дома.

    Застройщик передает вам квартиру по акту приема-передачи, после чего можно зарегистрировать право собственности на квартиру, как на объект недвижимости. Для этого вам необходимо будет получить данные технической инвентаризации и кадастрового учета квартиры (технический план, кадастровый паспорт квартиры), оплатив услуги соответствующих организаций. В Управлении Росреестра по Рязанской области регистрируется право собственности участника на квартиру, за что вы оплачиваете государственную пошлину.

    Вы можете избежать документальных сложностей, кабинетных очередей, потерю своего рабочего времени, если поручите решение всех вопросов специалисту в этой области – юристу, выдав ему нотариальную доверенность.



    Каковы последствия просрочки платежа по цене договора участия в долевом строительстве?

    В соответствии с п.5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

    Это значит, что договор будет прекращен, застройщик вернет вам деньги, а вы утратите право получить квартиру. Худшее в этой ситуации – обесценивание денег во времени, так как наблюдается постоянное удорожание жилья. Кроме того, закон предусматривает право застройщика взыскать с участника пени за каждый день просрочки.



    Можно ли каким-то образом продать оплаченную часть квартиры по договору участия в долевом строительстве, если у участника нет финансовой возможности для дальнейших платежей? Каковы последствия невыплаты долга?

    Согласно ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вы можете уступить свои права по договору участия в долевом строительстве.

    Поскольку цена договора вами не оплачена в полном объеме, подобная уступка возможна только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства, на что вам обязательно нужно будет получить согласие застройщика. При этом соглашение об уступке прав по договору участия и о переводе долга по нему должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Особо следует обратить ваше внимание на то, что срок, в течение которого законом допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору, начинается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче готового объекта долевого строительства.

    В случае, если вы не оплатите остаток денежных средств по договору и не переуступите права требования по договору, ваши действия будут рассматриваться как нарушение условий договора, а значит, вы будете обязаны уплатить застройщику предусмотренные законом и установленные договором неустойки. Кроме того вы рискуете получить односторонний отказ застройщика от договора.



    Как заключить договор участия в долевом строительстве новостройки до регистрации законного брака – с долевой или совместной собственностью? Что изменится после регистрации брака?

    Общая совместная собственность на квартиру возможна только между супругами. Это означает, что доли между супругами не определены, но в случае развода раздел будет произведен в равных долях. Общая долевая собственность на квартиру возможна между любыми другими людьми, как родственниками, так и посторонними. При этом доли вы определяете самостоятельно, что и отражается в договоре.

    В случае если вы приобретете квартиру до брака в равнодолевую собственность, это будет практически означать, что каждый из вас владеет долей квартиры и может ею распоряжаться самостоятельно и по своему усмотрению без согласия супруга с единственным ограничением - его преимущественное право покупки. При разводе это имущество делиться не будет, поскольку оно уже разделено между вами. Если же брак будет зарегистрирован до заключения договора, то в этом случае совместно приобретенная квартира при разводе подлежит разделу между вами в равных, либо в иных других долях по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке.



    Можно ли принять старую квартиру в зачет участия в долевом строительстве новой квартиры?

    Имеющаяся у вас квартира в счет оплаты строительства нового жилья принята быть не может, т.к. закон от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяет использовать только денежные средства граждан. Поэтому остается вариант продажи квартиры самостоятельно или при участии риэлтерской компании. Кроме того, возможно получить кредит под залог этой квартиры.

    Однако в связи с актуальностью смены старого жилья на новое при отсутствии достаточных наличных денежных средств, застройщики и банки занимаются разработкой возможных схем по использованию таких квартир, в том числе путем взаимозачета взаимных денежных обязательств при выкупе старой квартиры с одновременным заключением договора участия в долевом строительстве на новую квартиру.



    Группа компаний «ЕДИНСТВО» оказывает юридические услуги по оформлению недвижимости, для чего участники долевого строительства выдают юристам компании нотариальные доверенности. Безопасно ли это?

    Безусловно, мы понимаем беспокойство наших клиентов, ведь сфера недвижимости отличается особой сложностью в оформлении, носит дорогостоящий и рискованный характер, чем зачастую пользуются мошенники. Именно поэтому полномочия юристов в наших доверенностях ограничены только регистрационными действиями по оформлению квартиры, иного имущества, которые вы приобретаете у группы компаний «ЕДИНСТВО» по договору участия в долевом строительстве. У юристов по такой доверенности нет права распоряжаться вашим имуществом или имущественными правами, совершать какие-либо сделки с ними, заключать договоры, соглашения от вашего имени. Такие действия, как подписание договоров вы всегда осуществляете лично в офисе группы компаний «ЕДИНСТВО». Юристы компании по вашей доверенности берут на себя трудоемкие и сложные процедуры по регистрации и получению документации.

    Доверенность готовится и удостоверяется нотариусом. Обязательно проверьте в доверенности правильность своих паспортных данных, строительный адрес вашего дома.



    Договор участия в долевом строительстве был заключен участником во время его брака с согласия супруги. Участник решил заключить договор уступки прав требования по данному договору. Требуется ли согласие супруги участника на уступку?

    Действительно, согласно ст. 35 семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации (например, договор участия в долевом строительстве, уступка прав требования), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Права требования по договору участия являются совместной собственностью супругов, следовательно, их уступка возможно также только с нотариального согласия супруга. При этом и вторая сторона договора уступки - правопреемник также должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение данного договора уступки.

    Следует заметить, что если между супругами заключено соглашение (брачный договор), установившее режим личной собственности супруга (стороны сделки) в отношении имущества, в том числе прав требований по участию в долевом строительстве, то нотариально удостоверенное согласие не требуется.



    Каковы гарантийные обязательства Застройщика на новую квартиру?

    Согласно ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик несет ответственность за качество построенного многоквартирного дома и вашей квартиры в частности. Гарантийный срок для объекта долевого строительства (квартира и общее имущество в многоквартирном доме), за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором об участии в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет. Он может исчисляться со дня передачи квартиры участнику, со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, или с иного момента, предусмотренного договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, также определяется договором и не может составлять менее трех лет. Течение этого срока начинается со дня подписания первого акта о передаче объекта долевого строительства. В течение указанных гарантийных сроков вы можете обращаться к Застройщику в случае возникновения претензий по качеству квартиры, общего имущества дома. Но важно помнить, что по закону гарантия не распространяется на нормальный износ квартиры, оборудование, на случай нарушения обычных требований к процессу эксплуатации квартиры, на недостатки, возникшие вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником или привлеченными им третьими лицами.





    Закажите обратный звонок
    необходимо ввести имя (не менее 3 символов)
    необходимо ввести телефон (не менее 6 цифр)

    Комментарий


    Наши операторы свяжутся с вами в течение рабочего дня. Просим обратить внимание на наше рабочее время. Вы также можете указать в комментарии желаемое время звонка.